AUTORE: Cezar Agalliu
RELATORE: Ing. Giovanni Franchi
Master: “BIM for project and contract management in construction works”
Titolo della Tesi: L’Impatto del BIM sull’Industria Immobiliare. Caso reale: ‘Khuder Club House’, Regione Khuder, Mongolia
La strategia centrale della presente tesi è stata condurre una ricerca scientifica approfondita a livello internazionale, europeo e nazionale per comprendere come l’adozione del Building Information Modeling (BIM) abbia influenzato in modo significativo l’industria immobiliare, dalle sue origini fino ai giorni nostri (maggio 2025). La ricerca ha previsto un’analisi dettagliata di progetti di fama mondiale che hanno integrato il BIM in tutte le fasi dello sviluppo: dalla progettazione concettuale iniziale, all’esecuzione, alle strategie di sostenibilità e alla gestione dell’opera.
Attraverso questa analisi, si è voluto evidenziare i vantaggi economici, i risultati ottenuti in termini di sostenibilità e il miglioramento della soddisfazione del cliente resi possibili dall’utilizzo del BIM. Ciò è dovuto principalmente alla capacità del BIM di avvicinare lo sviluppo del progetto agli interessi fondamentali dei promotori immobiliari e degli stakeholder. I progetti analizzati come casi studio includono: Porta Nuova (Milano, Italia), Ampliamento dell’Ospedale Niguarda (Milano, Italia), Hudson Yards (New York, USA), The Edge (Amsterdam, Paesi Bassi), Crossrail (Londra, Regno Unito), One Penn 1 (New York, USA), Restauro della Galleria Vittorio Emanuele II (Milano, Italia).
In tali esempi, è stato valutato come il BIM abbia influenzato i principali indicatori di performance, come l’efficienza dei costi, i risultati in termini di sostenibilità, i flussi di lavoro collaborativi e l’efficacia complessiva delle operazioni di gestione dell’edificio.
In qualità di Project Manager presso Mabetex Enterprise Design and Building, ho inoltre presentato un caso reale tratto dalla mia esperienza professionale: il progetto Khuder Club House, situato nella regione di Khuder in Mongolia. Inizialmente, il progetto seguiva un approccio tradizionale e frammentato, in cui ogni disciplina (architettura, strutture, impianti, infrastrutture) veniva sviluppata separatamente con strumenti convenzionali come AutoCAD, CivilCAD, ETABS, Excel e Word. I progetti strutturali facevano riferimento ai disegni architettonici e ogni team operava in maniera isolata, generando inefficienze e potenziali conflitti progettuali.
Nel gennaio 2024, ho proposto al cliente e alla mia azienda un cambiamento innovativo: convertire l’intero progetto in una metodologia completamente basata sul BIM. L’obiettivo era trasformare il progetto classico già sviluppato in un flusso di lavoro BIM coordinato e integrato. Abbiamo quindi avviato un nuovo contratto di progettazione con BRN Architects, attraverso il quale la Khuder Club House è stata completamente riprogettata in BIM.
In qualità di BIM Manager, ho supervisionato l’intero processo di implementazione, assicurandomi che tutte le discipline progettuali—architettura, strutture, MEP e infrastrutture—fossero integrate in un unico modello Revit condiviso in cloud. Questo ambiente collaborativo ha migliorato significativamente la comunicazione tra professionisti, aumentato la trasparenza del progetto e favorito un processo di sviluppo progettuale più efficiente.
Il modello 3D dinamico risultante ha fornito computi metrici precisi, specifiche dettagliate dei materiali e ha facilitato l’evoluzione verso le applicazioni BIM 4D e 5D. Una volta completata la modellazione, abbiamo utilizzato Autodesk Navisworks per effettuare un’analisi delle interferenze (clash detection) tra le discipline. I risultati hanno evidenziato circa 3.000 interferenze, tra cui problemi frequenti come: conflitti tra impianti e facciate, elementi strutturali e facciate, impianti e strutture, ecc.
Ogni interferenza è stata registrata e monitorata attraverso report HTML, e sono state apportate le modifiche necessarie per risolverle. Questo processo ha non solo ottimizzato la progettazione, ma anche rafforzato il coinvolgimento del cliente, grazie alla possibilità di operare in pieno allineamento con la sua visione strategica per lo sviluppo dell’asset immobiliare.
Siamo poi passati alla fase BIM 4D, collegando il cronoprogramma (inizialmente sviluppato in Excel) al modello BIM tramite Navisworks. Questa integrazione ha consentito la creazione di una timeline animata dell’intero processo costruttivo, visualizzando ogni fase del progetto. Il modello 4D si è rivelato uno strumento di comunicazione altamente efficace durante le riunioni con gli stakeholder, offrendo una comprensione visiva dell’avanzamento dei lavori e aumentando la soddisfazione del cliente grazie alla dimostrata coerenza tra le attività in cantiere e la pianificazione.
Infine, nella fase BIM 5D, ci siamo concentrati sulla stima dei costi e sulla pianificazione finanziaria. Il modello Revit è stato arricchito con dati strutturati sui materiali e specifiche, collegati cronologicamente al cronoprogramma. Utilizzando plugin come CostX e banche dati di costo come RSMeans, abbiamo mappato direttamente nel modello le quantità provenienti dal computo metrico. Questo ha permesso di finalizzare le stime di costo, monitorare le performance finanziarie e mantenere aggiornati tutti gli stakeholder in merito a eventuali scostamenti di budget o opportunità di risparmio.
Conclusione
La ricerca e il caso studio presentati in questa tesi dimostrano l’impatto trasformativo del Building Information Modeling (BIM) sull’industria immobiliare e delle costruzioni. Analizzando progetti BIM di fama internazionale e applicando un caso concreto attraverso il mio ruolo di Project Manager per il progetto Khuder Club House in Mongolia, lo studio evidenzia come il BIM non rappresenti semplicemente uno strumento di modellazione digitale, ma una metodologia completa che integra progettazione, pianificazione, costruzione e gestione dell’opera in un unico processo coordinato.
Il passaggio da un approccio tradizionale e compartimentato a un flusso di lavoro BIM collaborativo e dinamico ha permesso una maggiore coordinazione tra le discipline, una comunicazione più efficace con gli stakeholder e una significativa riduzione dei rischi legati a interferenze progettuali. L’impiego di strumenti BIM 3D, 4D e 5D—tra cui Revit, Navisworks e CostX—ha garantito computi precisi, simulazioni temporali dettagliate e stime di costo affidabili.
Uno dei risultati più concreti derivanti dall’adozione del BIM nel progetto Khuder Club House è stata una riduzione del 12% del budget iniziale, ottenuta grazie all’identificazione precoce delle interferenze, all’ottimizzazione dell’uso dei materiali e a una migliore pianificazione dei tempi. Inoltre, il processo ha avvicinato il nostro team progettuale al cuore degli interessi del cliente, allineando progettazione ed esecuzione alla sua visione strategica di sviluppo immobiliare. La trasparenza, la precisione e la prevedibilità garantite dal BIM hanno rafforzato la fiducia e la soddisfazione del cliente.
Questa applicazione di successo ha segnato un punto di svolta nell’approccio della nostra azienda alla gestione dei progetti, aprendo una nuova era di trasformazione digitale. Il BIM non è più percepito come un’innovazione facoltativa, ma come una metodologia essenziale che ridefinisce il modo in cui concepiamo, sviluppiamo e gestiamo i progetti edilizi. Guardando al futuro, l’integrazione del BIM in tutte le fasi del ciclo di vita del progetto è destinata a diventare una pratica standard nella nostra organizzazione, stabilendo nuovi parametri di qualità, efficienza e creazione di valore nel settore immobiliare.
FOR INTERNATIONAL STUDENT
The central strategy of my thesis was to conduct comprehensive scientific research at the international, European, and national levels to understand how the adoption of Building Information Modeling (BIM) has significantly impacted the real estate industry from its inception up to the present day (May 2025). The research involved a detailed analysis of globally renowned projects that have integrated BIM across all phases of development: from early-stage conceptual design to execution, sustainability strategies, and facility management.
Through this analysis, I sought to highlight the economic advantages, sustainability achievements, and improvements in client satisfaction made possible by BIM. This is largely due to BIM’s capacity to bring project development closer to the core interests and expectations of property developers and stakeholders. The projects examined as case studies include Porta Nuova (Milan, Italy), Niguarda Hospital Expansion (Milan, Italy), Hudson Yards (New York, USA), The Edge (Amsterdam, Netherlands), Crossrail (London, UK), One Penn 1 (New York, USA), Galleria Vittorio Emanuele II Restoration (Milan, Italy)
In these examples, I evaluated how BIM influenced key performance indicators such as cost efficiency, sustainability outcomes, collaborative workflows, and the overall effectiveness of facility management operations.
As a Project Manager at Mabetex Enterprise Design and Building, I also presented a real-case scenario from my professional experience: the Khuder Club House project, located in the Khuder Region of Mongolia. Initially, this project followed a traditional, siloed design approach, where each discipline (architecture, structure, MEP, infrastructure) was developed separately using conventional tools like AutoCAD, CivilCAD, ETABS, Excel, and Word. Structural designs were referenced against architectural drawings, and each team worked in isolation, leading to inefficiencies and potential conflicts.
In January 2024, I proposed to both the client and my company an innovative shift: to transition the entire project into a fully BIM-based methodology. The goal was to convert the previously executed classical design into a coordinated and integrated BIM workflow. We initiated a new design contract with BRN Architects, through which the Khuder Club House was completely redesigned in BIM.
As the acting BIM Manager, I oversaw the entire implementation process, ensuring that all design disciplines—architecture, structure, MEP, and infrastructure—were integrated within a single, cloud-based Revit model. This collaborative environment significantly improved inter-professional communication, increased project transparency, and fostered a more efficient design-development process.
The resulting dynamic 3D BIM model provided accurate quantity take-offs, detailed material specifications, and facilitated the progression to 4D and 5D BIM applications. Once the modelling phase was completed, we used Autodesk Navisworks to perform a clash detection analysis across disciplines. The results revealed approximately 3,000 clashes, including common issues such as: MEP vs. Façade, Structural Elements vs. Façade, MEP vs. Structural Elements etc.
Each clash was logged and tracked through issue reports generated in HTML format, and we implemented the necessary adjustments to resolve them. This process not only optimized the design but also increased client engagement, as we were now working at the core of the client’s vision for the development of their real estate asset.
We then moved into the 4D BIM phase, where we linked the project schedule (initially developed in Excel) to the BIM model using Navisworks. This integration allowed us to create a fully animated construction timeline that visualized each milestone of the project. The 4D model became a highly effective communication tool in meetings with stakeholders, offering a visual understanding of project progress and enhancing client satisfaction by clearly demonstrating alignment between on-site construction and the planned schedule.
Finally, in the 5D BIM phase, we focused on cost estimation and financial planning. The Revit model was enriched with structured material data and specifications, linked chronologically to the construction schedule. Using plugins like CostX and cost databases such as RSMeans, we mapped the quantities from the Boos directly into the model. This allowed us to finalize cost estimations, track financial performance, and ensure that all stakeholders remained informed of any potential cost overruns or savings as the project advanced.
In summary, my thesis demonstrates how the strategic implementation of BIM can fundamentally transform real estate development. By moving from a traditional design approach to a fully integrated BIM process, project teams can achieve significant improvements in efficiency, collaboration, cost control, sustainability, and ultimately, client satisfaction.
Conclusion
The research and practical case study presented in this thesis demonstrate the transformative impact of Building Information Modeling (BIM) on the real estate and construction industries. By analyzing internationally renowned BIM-based projects and implementing a real-world case through my role as Project Manager for the Khuder Club House in Mongolia, the study highlights how BIM offers not just a digital modelling tool, but a complete methodology that integrates design, planning, construction, and facility management into a unified process.
The transition from a traditional silo-based approach to a fully collaborative and dynamic BIM workflow enabled enhanced coordination across disciplines, improved communication with stakeholders, and significantly reduced risks associated with design clashes. The implementation of 3D, 4D, and 5D BIM tools—including Revit, Navisworks, and CostX—provided precise quantity take-offs, time simulations, and accurate cost estimations.
One of the most tangible results from adopting BIM in the Khuder Club House project was a 12% reduction in the initial project budget, achieved through early clash detection, optimized material use, and better scheduling alignment. Furthermore, the process brought our project team closer to the core interests of the client by aligning the design and execution with the client’s strategic vision for real estate development. The transparency, precision, and predictability provided by BIM increased client satisfaction and trust.
This successful application has marked a turning point in our company’s approach to project delivery, fostering a new era of digital transformation. BIM is no longer seen as an optional innovation but as a fundamental methodology that redefines how we conceive, develop, and manage construction projects. As we move forward, the integration of BIM in all phases of project lifecycle management is poised to become a standard practice in our organization, setting new benchmarks in quality, efficiency, and value creation in the real estate sector.